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부동산 세금 줄이는 노하우 '공동명의'…이것만은 조심하세요

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■ 김예나 삼성증권 세무전문위원

최근에는 부동산을 부부가 공동명의로 하는 경우도 많다. 부동산을 공동명의로 하면 세제 상으로 어떤 점이 유리한지 살펴보도록 하겠다. 

○ 부동산 구입시 부부 공동명의, 세금 측면에서 유리한가?

맞벌이 부부들이 많기 때문에 실제로 공동명의로 하는 경우가 많은데, 세금으로 따진다면 공동명의가 유리한 점이 많다. 부동산은 취득할 때부터 보유하는 동안, 팔 때까지 모두 세금의 연속이라고 할 수 있는데, 그 중 대부분의 세금이 누진세이기 때문에 아무래도 한 사람의 소득이 많이 발생하는 것보다는 나누는 것이 유리한 것이다.

○ 공동명의시 부동산 취득세 줄어드나?

취득세는 다른 세금과 달리 유일하게 공동명의로 해도 유리하지 않다. 즉, 세금부담이 혼자 취득하나 공동명의로 나누어 취득하나 동일하다. 아파트를 살 때는 취득세와 지방세를 내야 한다. 일반세율이 취득세 4%에 지방세까지 더하면 약 4.6% 정도인데, 이런 세금은 취득한 아파트의 금액에 대해 단일 세율을 매기기 때문에 부부 중 한 사람의 명의로 부동산을 취득하건 공동명의로 하건 동일한 금액의 세금을 내는 것이다.

○ 보유세에 해당하는 재산세와 부동산 임대소득은?

종합부동산세와 재산세의 경우 개인별로 세금을 매기는 기준이 적용돼 세액이 결정된다. 보유한 부동산이 많을수록 종합부동산세와 재산세에 적용되는 세율이 높아 공동명의로 해 부부가 각각 세금을 내게 되면 세금이 줄어드는 경우가 많다. 예를 들어 종합부동산세의 경우는 주택공시가격이 6억원을 넘었을 때(1세대 1주택의 경우 9억원) 부과된다. 따라서 약 12억원짜리 아파트를 취득한다고 했을 때 한 명 명의로 취득하면 종합부동산세를 내야 하지만, 두 명으로 나누어서 취득하면 세금이 전혀 부과되지 않을 수도 있다. 재산세의 경우도 주택은 0.1~0.4%까지 누진세율이 적용된다. 부동산 임대 소득의 경우도 마찬가지이다. 부동산 임대소득은 연간 종합소득에 포함돼 개인별로 각각 따로 6∼38%까지 누진세율이 적용된다. 그런 만큼 공동명의로 해서 임대소득을 두 명으로 나눌 경우 낮은 세율을 적용받을 가능성이 커진다.

○ 가장 부담되는 양도소득세도 줄어들까?

부동산 관련 세금 중 가장 부담이 큰 양도소득세도 누진세율 구조이기 때문에 공동명의를 통해 부부가 각자 세금을 내는 것이 일반적으로 유리하다. 요즘은 다주택자들도 기본세율을 적용해 누진세율로 내기 때문에 더욱 그렇다. 기본세율이라는 것은 6~38%의 5단계 누진소득세율을 의미한다. 예를 들어 2주택자인 A씨가 지금 시점에서 집을 판다고 가정해보자. A씨가 5억원에 구입했던 집을 7억원에 팔았다면 양도차익이 2억원 발생한다. 이 집이 A씨 단독 명의로 돼 있다면 6천만원의 양도세를 내야 한다. A씨와 아내가 반반씩 공동명의로 돼 있어 세금을 나누게 되면 각자 2200만원 정도의 세금을 내게 돼 총 4400만원의 세금을 내게 된다. 결과적으로 1600만원 정도의 세금을 줄일 수 있는 셈이다.

○ 그 외 부동산 부부 공동명의 시 장점은?

장기적으로 봤을 때 향후에 자녀들에게 증여나 상속을 하는 입장에서도 유리할 수 있다. 부부중에서 한 사람에게 재산이 몰려 있으면 앞서 말한 것처럼 대부분의 세금을 많이 내게 된다. 그렇지만 부부가 각각 비슷한 수준으로 재산이 분배되어 있으면 재산을 자녀에게 이전하는 경우에도 유리하다. 상속이 각각 발생하는 경우가 대부분인데 부모가 각자 재산을 가지고 있으면 상속 공제도 양쪽에서 두 번 받을 수 있는 효과가 있다.

○ 부동산 공동명의 시 주의할 점은?

그런데 이렇게 공동명의를 하는 것이 좋기는 한데 소득이 없어 재산에 대한 기여분을 따지기 힘든 배우자와 공동명의를 할 때는 증여세 문제를 추가로 고려해야 한다. 배우자가 돈을 벌어서 소득이 있거나 증여나 상속을 받거나 한 자금출처가 있는 경우 자기 자산으로 하면 좋을 것이다. 그렇지만 전업주부이고 특별한 소득이 없으면서 자금출처가 없는 경우 남편의 자금으로 명의만 공동으로 하면 증여 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 문제를 방지하려면 증여를 적법하게 하는 것이 좋은데, 배우자 간에는 10년간 6억원 한도로 증여세가 부과되지 않는 만큼 이를 활용하면 증여세 부담이 크게 없을 것이다.

○ 현재 단독명의라면, 공동명의로 바꾸는 것이 좋을까?

바꿀 수는 있지만 신중하게 결정해야 한다. 일단 부동산은 바꾸게 되면 취득하는 사람이 취득세를 한 번 더 내야되기 때문이다. 즉, 공동명의를 할 때는 부동산을 취득할 때 처음부터 공동명의로 하는 것이 유리하다.
단독 명의로 된 부동산을 다시 증여해 공동명의로 바꾸려면 취득세 부담도 만만치 않기 때문이다. 취득세와 지방세를 합하면 통상 4% 정도 부담이 발생한다. 예를 들어 아파트 6억원 짜리 중에 3억원을 나누어서 증여한다면 3억원의 4%인 취득세 등을 다시 내야하는데, 그러면 1200만원을 일단 지출해야 하기 때문이다. 따라서 이 비용을 지출하고도 다른 세금이 줄어드는 효과가 더 큰지를 면밀하게 따져보는 것이 중요하다. 사실 취득세를 내더라도 양도차익이 커서 팔 때 양도세 부담을 줄이기 위해서 부부끼리 증여를 하는 경우도 있다. 이 때에도 절감될 수 있는 양도세와 추가적으로 부담하는 취득세 등을 비교해 보고 상황에 맞춰서 결정을 하는 것이 좋다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)          

최종편집 : 2012-08-01 14:45



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