■ 이슈데이 - 최광석 로티스합동법률사무소 변호사

입주 아파트 시세가 분양가보다 떨어지는 예상치 못한 일들이 벌어지고 있다. 분양자들은 이자는 커녕 만기가 다가오는 중도금 대출도 갚지 못할 지경이 됐다. 상황이 이렇게 변하자 분양자들이 건설사와 은행을 대상으로 곳곳에서 아파트 집단대출 소송을 벌이고 있다. 문제는 분양자가 패소하는 판결이 잇따라 나오면서 분양자들이 이제 소송비용에 연체이자까지 물어야하는 상황으로 더 악화되고 있다는 점이다. 

◇ 분양자 '패소'…법원, 건설사·은행들 손 들어준 이유는

은행을 상대로 한 대출 계약 문제는 분양자들이 주장하는 분양 계약 위반에 따른 내용과는 별개의 문제다. 다시 말해 별도의 대출 계약이기 때문에 사실은 계약을 뒤집기가 힘들다. 따라서 은행에 대해서는 어쩔 수 없는 결과인 것 같다. 건설사를 상대로 한 소송의 경우 대법원 판례를 보면 분양 계약에 중대한 계약 위반이 있어야만 계약을 뒤집을 수 있도록 했다. 하지만 소송에서 계약의 중대한 위반은 아니라고 법원이 인정했기 때문에 분양자가 패소하는 판결이 나왔다. 

현재 진행되는 소송들에 대해서도 분양 현장마다 상황이 다르기 때문에 결과를 예측하기는 무리지만 분양자가 승소하는 결과를 기대하기는 어렵지 않을까 한다. 앞서 말한 것처럼 분양 계약 상의 하자를 다투기 위해서는 중대한 계약 위반 이라는 부분이 인정되어야만 계약을 뒤집을 수 있는 대법원 판례가 있기 때문에 근본적으로 계약을 무효화하거나 취소하는 식의 결과를 기대하기 힘들지 않을까 한다.

◇ 과장광고도 광고 나름?…계약 무효 인정사유는 따로 있다

예전부터 과장 광고는 있어 왔다. 공정거래위원회 과징금이 가장 대표적인 규제라고 할 수 있지만 약했기 때문에 예전부터 솜방망이 징계라는 말들이 많았다. 그런데 징계나 규제 등과는 별개로 과장 광고를 이유로 계약을 다시 무를 수 있는지에 대해서는 대법원에서 엄격하게 보고 있다. 예를 들면 광고에서는 지하철역과 아파트의 거리가 걸어서 5분 이라고 했는데, 실제로 걸어보니까 10분 거리였다는 것, 또는 계획되어 있던 경전철 등이 많이 늦어졌다든지 하는 것 등이 있다. 그런데 이런 내용들로는 계약을 뒤집을 없다는것이 대법원 판례다. 

반대로 아파트 바로 주변에 큰 공동묘지가 있는 사실을 고지하지 않았다거나, 쓰레기 하치장이 있는데 고지하지 않았다는 부분 등은 계약을 무효화할 수 있다는 것이 대법원 판례다. 이 내용이 무효화될 수 있었던 이유는 그 내용을 미리 고지했다면 분양 계약을 체결하지 않았을 정도의 하자라고 판단했기 때문이다. 앞서 말한 것처럼 법원에서는 굉장히 엄격하게 중대한 계약 위반이 되어야만 그것을 무를 수 있도록 하고 있다. 그런데 여기서 '중대한 하자'라는 것은 일반적인 사회 통념, 다시 말해 일반적인 사람들의 기준을 잣대로 삼고 있기 때문에 모호할 수 밖에 없다.

◇ 어지러운 분양시장, 거래 활성화 위해서는…

과장 광고 등 분양 시장의 어지러운 행태들이 어제, 오늘 일만은 아니었다. 그럼에도 불구하고 가격이 계속 올랐기 때문에 시장에서는 묻혀 있었는데 갑자기 시장이 죽어버리니까 그런 부분들이 한꺼번에 터지게 되는 것이다. 그리고 분양시장이 그 동안 어지럽고 잘못된 부분이 많아서 분양시장에 참여하려고 하는 사람들은 분양시장에 대한 불신으로 가득차 있다. 그래서 거래를 활성화 시키기 위해서는 법적인 차원에서는 광고 등 여러 시스템이 투명하게 운영되도록 만드는 것이 급선무라고 생각한다.

◇ 소송중 또는 준비중인 분양자들, 현실적 대응책은

지금 가격이 급격하게 하락된 상태에서 답답한 마음에 이런 소송들이 많이 벌어지고 있는 것 같다. 하지만 계약을 뒤집는다는 것은 판례상으로 굉장히 힘든 일이다. 그렇다면 현실로 받아들여야 되는 것이 아닌가 한다. 소송으로 분양 계약을 없었던 것으로 돌리려 하는 것이 어렵게 때문에 차라리 상대방과 타협하거나 협상하는 것이 더 현실적이지 않을까 생각한다. 

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