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DSR 전면도입 가시화…부동산 시장 '싸늘'

김영교 기자 입력 : 2017-04-21 11:53수정 : 2017-04-21 11:53

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■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 'why' - 조진희 부동산 전문가

‘DSR’ 도입을 위한 은행권 움직임이 본격화되고 있습니다. 가계부채의 증가세를 꺾고, 대출의 질을 높이겠다는 게 골자인데요, 꼭 필요한 정책이지만, 부동산 시장은 달갑지 않은 것 같습니다. 조진희 부동산 전문가 모시고 자세한 사항 짚어보겠습니다.

Q. DSR 전면도입이 점점 가시화되면서 벌써부터 부동산 시장이 술렁이는 모양새입니다. 부채 규모를 줄이겠다는 건 알겠는데, 정확한 도입 취지가 궁금한데요.

도입 취지만 보면 ‘갚을 수 있는 만큼 대출할 것을 유도’했다 볼 수 있는데요.

즉 가계부채의 질적 개선에 나섰다고 할 수 있고,또 3배 제한을 두는 취지에서 보면 무리하게 대출받아 부동산 투기에 나서는 경우를 막기 위한 방지책이라 볼 수 있습니다.

당장의 시행으로는 어렵겠지만 넓게 보자면 가계부채의 약한 고리로 꼽히는 자영업자의 리스크를 관리한다거나, 저소득층을 위한 책임안정형 대출을 마련했다고도 볼 수 있습니다.

Q. 한편 대출 규제란 측면에서 볼 때, DTI와 대비되고 있는데요. 정확히 차이가 있는 거죠?

모두 돈을 빌리는 사람의 소득대비 부채수준을 나타내는 지표.

단, DTI가 해당 주택담보대출 외에 다른 대출은 ‘이자’만 반영했다면 DSR은 주택담보대출은 물론 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부금 등 모든 대출액의 원리금을 따진다는 점에서 차이가 있습니다.

즉, 기존의 대출 규제인 DTI보다 DSR이 좀 까다롭다고 볼 수 있습니다.

Q. 자, 부동산 시장으로 얘길 이어가면요. DSR도입 자체로 본다면, 이미 부동산 시장에서 예고된 악재였잖아요. 당장 시장에 얼마나 큰 영향이 있겠냐 하는 의문도 드는 게 사실입니다.

물론 전체 부동산 시장에 큰 영향은 없을 듯합니다. 하지만 기존의 중도금대출 규제와 맞물려 이번 DSR 도입은 엎친 데 덮친 격인데요.

결국 규제 강화 기조가 상당기간 이어질 경우 부동산 시장 전반에 부정적인 영향은 불가피하다는 생각입니다.

특히 주택담보대출, 전세자금대출, 집단대출 등 총액 한도가 줄면서 주택시장에 하방압력을 작용할 것으로 예상됩니다.

Q. 시기상조일 수도 있겠습니다만, 당장 부동산 시장에 끼칠 악영향은 구체적으로 어떤 겁니까?

당장 예상되는 건 양극화입니다. 사실 소득이 높고, 여유 자금이 있는 이들에게는 큰 영향이 없겠지만 대출에 대출을 받아 집을 마련하는 실수요자들에게는 악재일 수밖에 없습니다. 바꿔 말하면 소득에 따라 돈 빌리기가 더욱 어려워진 상황을 만들어, 주택을 구하는 실수요자들의 앞길을 틀어막은 셈입니다.

특히 문제가 되는 것 중 하나가 전세자금대출인데 통상적으로 2년의 대출기간동안 이자만 갚아나가는 방식에서 이번 DSR에 따라 첫해년도는 이자만 2년차에는 원금도 산정되기 때문에 전세 자금난은 결국에는 신규분양 입주에 영향을 주게 되고 이에 따라 분양시장에도 악영향을 끼치게 될 것으로 판단되어 집니다.
 
Q. 그렇다면 결국 ‘내 집 마련의 꿈’을 접은 서민층이 전세로, 또 월세시장으로 몰리는 쏠림현상이 심해질 우려도 있다 생각되는데요. 어떻습니까?

자연스레 전월세 시장으로의 유입 인구가 늘어날 것이라 예상됩니다. 기존의 전월세난이 더 가중될 가능성이 있습니다.

문제는 전세나 월세에 머물러 있을 요인이 높아지면서, 전셋값이 급등할 수 있습니다. 이는 월세로의 전환도 가속화 할 수 있는데요. 물론 공급을 늘려 다소 해소할 순 있겠지만, 일반화하긴 어려운 상황입니다.

Q. 그런데 말이죠. 이번 ‘DSR’ 도입의 목적 중 하나가 투기수요를 억제하겠다 아닙니까? 왜 취지와는 다르게 이른 바 ‘갭투자’ 등의 투자 방식이 성행할 수 있단 우려가 나오는 겁니까?

이를 두고는 논란이 뜨거운 상황입니다.

결론부터 말하자면 갭투자나 경매투자 등이 영향을 받을 것으로 보입니다.

대출 가능 액이 줄어들면서, 전세보증금과 대출을 활용해 시세차익을 노리던 투자 방식에 제동이 걸릴 수밖에 없는 것입니다.

하지만 반대로 성행할 여지도 있는 상황인데요. 갭투자를 보면, 1천~3천만 원 정도의 소액자본금으로 전세자금을 끼고 아파트를 매입하기 때문에 대출이 필요 없을 가능성이 큽니다. 더불어 전세난을 틈타 성행하는 게 바로 갭투자입니다.

전세가율의 상승에 따라 매매와 전셋값의 차이가 거의 없을 때 시세차익을 노리는 투자방식이기 때문인데요. 따라서 이 사항은 좀 더 지켜봐야 할 듯합니다.

Q. 대화를 진행하다보니, 부정적으로만 치우친 것 같은데요. 가계부채를 줄이고, 투자심리를 억제해 건전성을 높이는 등 대출 규제는 당연히 필요할 겁니다. 결국, 어떻게 정비되느냐가 관건이겠죠?

그렇죠, 분명 이러한 대출 규제는 꼭 필요합니다. 부동산 시장도 규제 완화에 따른 이익이 따랐다면, 무작정 피해만 호소하는 것도 안 되고요.

따라서 실수요자, 그리고 전월세난에 따른 보완책은 반드시 마련되어야 할 것 같고요. 또 무분별하게 조이고, 푸는 방식의 정책은 부작용을 낳을 수밖에 없기 때문에 올바른 정책 방향성이 수립되어야 할 것 같습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

입력 : 2017-04-21 11:53 ㅣ 수정 : 2017-04-21 11:53

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