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경제

위례신도시 절반 넘는 상가 '텅텅'…이유는?

김영교 기자 입력 : 2017-05-15 12:13수정 : 2017-05-15 12:13

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■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 'why' - 윤지해 부동산114 책임연구원 

‘신도시 리스크’일까요? 제2의 강남이라 불리며 수도권 최고 인기지역으로 꼽혔던 위례신도시가 고전을 면치 못하고 있습니다.

절반이 넘는 상가들이 주인을 찾지 못하면서, 텅텅 비어있는 상황인데요. 왜일까요.

윤지해 부동산114 책임연구원 모시고 이야기 나눠보겠습니다, 안녕하세요.

Q. 위례신도시 상권 분위기 현재 어떻습니까?

네, 우선 위례신도시에 대해서 간략히 설명 드리면 입지적으로 서울 송파구와 경기 성남, 하남 일대에 조성된 수도권 유일의 강남권 신도시고요.

신도시 전체 계획인구는 약 4만 가구에 10만 명 수준을 목표로 하고 있습니다. 현재 절반가량인 약 2만 가구, 약 5만 명 수준이 입주를 마친 상황이고요.

입지적으로 강남권에 근접한 신도시라는 장점이 있다 보니 투자자나 실수요자 입장에서 인기가 매우 높은 지역이고요.

실제 청약경쟁률이 매우 높아 상가와 주거시설 모두 프리미엄이 높게 형성되는 곳입니다.

다만 상권의 경우는 신도시 형성 초기라는 한계로 인해 상권 형성에 좀처럼 속도를 내지 못하고 있습니다.

현재 위례신도시에 공급된 일반 상가의 50%와 근린상가의 70% 수준이 임차인을 찾지 못하고 공실 상태에 있습니다.

Q. 애초 ‘웃돈’까지 붙으며 상가 입점 경쟁이 치열할 것으로 예상되지 않았습니까? 현재 임대료는 어떻게 형성돼 있나요?

네, 임대료는 강남권이라는 장점이 높은 기대감을 주면서 일반 투자자가 쉽게 접근이 어려운 수준이라 할 수 있는데요.

일단 위례신도시 내 상가의 분양가는 3.3m² 당 평균 4천만~5천만 원 수준이었고요. 소형 상가가 33m²이하라는 점에 비춰보면 초기 총 투자금액은 최소 3억~5억 원 수준이 필요하다고 할 수 있습니다.

게다가 1층 상가에는 프리미엄도 1억 원 이상 붙어 거래되고 있습니다. 처럼 최초 투자금액이 상당하다 보니 임대료 수준도 상당히 높은 수준입니다.

1층 소형 상가의 경우 보증금 5천만 원~1억 원 수준에 월세는 300~400만원 수준입니다.

이처럼 높은 임대료 탓에 1층 상가에 입주한 대다수가 부동산거래를 위한 중개사무소거나 편의점, 대기업 프랜차이즈 등에 한정된 상황입니다. 특히 2층~3층의 경우에는 공실 비율이 매우 높게 나타나고 있습니다.

Q. 신도시 초기 리스크다, 높은 임대료다 이런저런 문제야 있겠지만 그래도 상가가 들어서기에 최적의 입지라 평가받았던 곳이잖아요.

네, 위례신도시에 상가가 들어설 수 있는 최적의 입지라는 평가는 지금도 유효합니다. 다만 시기적인 부분에서만 다소 문제가 있다고 할 수 있는 거죠.

예를 들어 위례신도시는 상가용지 비율이 1.9%로 다른 신도시 대비 상가용지 비율이 낮은 편입니다. 판교 3%, 동탄 4%에 대비해도 그렇고요.

반면 인구 밀도는 15% 수준으로 판교 9.5%, 동탄 6.9% 대비 굉장히 높다 볼 수 있거든요. 정리하자면 상가 용지 비율은 낮고, 인구밀도는 높으므로 상권의 활성화 가능성은 상대적으로 높다 볼 수 있는 거죠.

게다가 신도시 특성상 기반시설 조성과 더불어, 여러 가지 교통호재가 동시에 예정된 특징도 있습니다.

Q. 그렇다면 저조한 상권 형성에 영향을 준 다른 요인도 살펴볼 수 있을까요?

네, 우선 현재 위례신도시의 주민 입주 비율이 50%에 불과한 점도 지역 내 유동인구를 제약하고 있어, 상권 활성화에 걸림돌로 작용했다고 할 수 있고요.

게다가 지역 내 교통호재도 지연되고 있는 상황입니다. 신도시 계획 당시 지하철 8호선 개통은 올해로 예정됐었는데요.

현재는 2019년으로 2년가량 연기된 상황이고요. 시공사 선정 등에 진통이 있었던 위례신사선 경전철 또한 2024년까지도 실제 개통 여부가 불확실한 상황입니다.

초기 상가 분양 당시 교통 호재를 이유로 높은 분양가격과 임차료를 책정했다면, 임차인 입장에서는 상권 활성화까지 부담감이 큰 시기에 있다 할 수 있습니다.

Q. 장기간 배트타운으로 전락할 수 있는 가능성도 있는 겁니까?

일반적으로 신도시 등 택지지구는 주거시설을 우선 분양하고 아파트 등의 입주 수준에 따라 상권 형성이 자연스럽게 이루어지게 됩니다.

상주인구 등 소비층을 우선 확보해야 상권이 활성화될 환경이 형성됐다 볼 수 있기 때문입니다. 이 때문에 신도시 같은 계획도시의 경우 입주 초기에는 아무래도 베드타운 지역으로 전락하는 경우가 많습니다.

현재 상권이 활성화된 판교, 광교, 동탄1신도시도 초기 신도시 형성 과정에서 모두 겪었습니다.

결국 앞서 말씀드린 것처럼 어느 정도의 시간을 두고 신도시 상권에 입주했느냐에 따라 베드타운의 극복여부가 달려있다고 할 수 있습니다.

Q. 결국 시간 싸움이란 얘기군요. 그럼 끝으로 상가 입점을 고려할 때 따져봐야 할 건 어떤 게 있을까요?

네, 상가는 일반적으로 인테리어 등 초기 투자금이 수천만 원에서 많게는 1억 원 이상 필요한 경우가 많습니다. 이 같은 초기 부담으로 5년 이상 장기계약이 이뤄지는 경우가 많은데요.

정부도 이러한 현실적인 부분을 고려해 2015년에 상가임대차보호법 개정으로 임차인의 계약갱신청구권과 권리금 보호대상 등을 확대한 바 있습니다.

따라서 위례신도시 등 초기 상권형성이 저조한 지역의 상가에 입주를 고려하는 임차인이라면 보증금과 월세를 고려하여 손익분기점을 넘어서는 시점을 미리 점검해야 하고요.

손익분기점을 넘어선 이후의 영업기간 등도 산정해 5년 영업을 기준으로 총 투자수익이 어느 정도인지 따져보고 상가시설에 입주하는 것이 좋습니다.

또한 2층 이상 상가는 업종이나 입지 등에 따라 지역주민이 입주를 모두 완료한 이후에도 공실이나 상권 활성화가 어려운 경우들이 많습니다.

상권이 활성화된 판교나 광교도 2층 이상에서는 공실이 여전히 많습니다. 따라서 2층 이상 상가에 투자하는 경우에는 초기 투자금과 월세 부담이 적다는 장점은 있지만 영업수익이 상대적으로 낮은 경우가 많으므로 업종에 따라 꼼꼼한 손익계산이 필요합니다.

현재 주민 입주가 현재 50% 수준이 위례신도시는 향후 2~3년 내에 주민 입주 비율이 80~90% 수준까지 올라갈 수 있습니다.

이 정도 수준이어야 1~2층 상가의 안정적인 상가 운영이 가능하다고 할 수 있습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)  

입력 : 2017-05-15 12:13 ㅣ 수정 : 2017-05-15 12:13

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