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경제

수십대 일 청약경쟁률…거품 빠지자 미계약 ‘속출’

김영교 기자 입력 : 2017-05-18 12:01수정 : 2017-05-18 12:01

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■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 'why' - 유재성 부동산전문가 

청약경쟁률은 분양시장의 흥행 여부를 가늠하는 척도라 불립니다. 청약 열기가 뜨거울수록 분양 현장은 ‘최대’, ‘완판’ 이란 단어들이 장식하는데요.

하지만 열풍이 불고 간 자리, 실제 분양률은 절반에 그치고, 높게 형성됐던 집값도 바닥을 치는 걸 심심치 않게 볼 수 있는데요.

왜 그럴까요? 유재성 부동산전문가 모시고 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 지난 11.3 부동산대책 이후에도 실제 청약경쟁률이 치열했던 곳들이 많았죠?

네, 실제 금융결제원 집계를 분석하면 1분기 전국 74개 단지 3만 493가구 분양에 청약자 수는 32만 4351명에 달했습니다.

4월 기준으로도 74개 단지 중 37개 단지가 1순위 마감에 성공했고요. 

청약경쟁률 상위 10개 단지를 보면 부산의 부산연지꿈에그린의 경우 228.2대1의 높은 청약경쟁률을 보였고요. 이어 오금, 평택, 속초, 고덕 등 대부분의 단지에서 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록했습니다.

굳이 따지고 보자면 새로운 지역으로 투자수요가 이동했다는 점을 알 수 있고요. 특히 11.3 부동산대책 후 규제대상 지역에서 벗어난 지역에 몰린 현상을 확인할 수 있습니다.

Q. 청약경쟁률이 높더라도, 일부 단지들에선 미분양이 속출하고 있다면서요? 왜 그런 겁니까?

우선 결론부터 말씀드리면요. 인기단지의 경우 투기세력이 몰려 청약경쟁률이 수십대 일까지 치솟는 현상이었지만, 청약 후 비선호 동호수 당첨자의 계약포기가 속출하면서 미계약 물량이 남아돌고 있는 것으로 분석됩니다.

실제 분양 당시 평균 86.79대 1의 기록적인 청약경쟁률로 인기를 끌었던 광교신도시의 한 오피스텔은, 청약을 마친 지 한 달이 넘었지만 전체 분양물량의 약 10%가 미계약 물량으로 남아있고요.

최고 경쟁률 16.54대 1로 전타입 1순위 마감됐던 울산 송정지구 분양 단지도 현재 저층 일부 물량이 계약을 마치지 못한 상태입니다.

Q. 결국 투기극성 지역에 나타나는 현상이라 봐야 할까요?

네, 일반적으로 높은 청약률로 마감되더라도 미계약으로 이어진 경우는 있는데요. 예를 들면 자금 조달에 문제가 생기거나, 청약 부적격자로 인한 미계약 발생이라 볼 수 있는 겁니다.

그런데 최근 미계약 발생 단지들을 보면 단기 시세차익을 노리고 뛰어든 투기세력들이 기대만큼 웃돈이 붙지 않자 손해를 보고서라도 빠지는 경향도 있고요.

앞서 말씀드린 대로 비선호 동호수에 당첨되지않아 계약을 대거 포기하는 것에 따른 영향도 있습니다.

Q. 한편 일부 분양대행사들이 경쟁률을 끌어올리기 위해서 ‘청약 알바’를 동원하는 경우도 있다면서요, 사실입니까?

네, 높은 청약경쟁률은 실제 사전 분양마케팅 활동에 따라서도 좌우될 수 있다는 걸 아셔야 하는데요.

말씀하신 것처럼 ‘청약 알바’ 또한 분양마케팅 일종으로 활용되는 경우가 종종 있습니다. 특히 건설사나 대행사의 직원들이 청약에 가담해 부풀리는 사례도 있고요.

백화점상품권, 현금 지급 조건으로 알바를 고용해 청약 접수를 시키는 것도 다반사입니다. 이 때문에 청약경쟁률에 거품이 끼는 건데요.

11.3 부동산대책으로 청약1순위 자격이 강화된 후 이런 분위기가 조금 가라앉긴 했지만, 여전히 청약경쟁률을 내세우기 위한 꼼수가 빈번하게 일어나고 있습니다.

Q. 말씀대로라면 단순히 청약경쟁률이 높다 하더라도, 섣부른 기대감으로 투자에 나서면 위험할 수도 있겠네요.

네, 그렇습니다. 투기세력으로 인해 분양가가 오르는 시점에 분위기에 휩쓸려 무턱대고 청약에 나섰다가 뒤늦게 계약을 포기하는 경우도 많고요.

말씀드렸던 것처럼 미계약 속출로 미분양이 발생하면 결국 손해를 그대로 떠안아야 하는 상황도 발생하기 때문에 섣부른 투자는 금물입니다.

또한 최근에는 재건축, 재개발 등 정비사업이 진행되는 단지에 높은 청약률만 판단하고 뛰어드는 경우가 많은데요.

이는 주거환경이나 희소가치보다 상대적으로 일반분양 물량이 적어 청약경쟁률이 수백대 1로 나타나는 경우입니다. 이 또한 투자가치가 높을 거라는 기대감은 경계할 필요가 있겠습니다.

Q. 상황이 이렇다면 문제는 결국 실수요자 아니겠습니까?

네, 그렇습니다. 실수요자 또한 높은 청약경쟁률만 믿고 분양 신청을 했다가는 낭패를 볼 수 있는 겁니다. 때문에 수요자 스스로 청약 전 입지 여건과 적정 분양가 여부 등을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있습니다.

Q. 하지만 청약경쟁률이 허수인지 실수요자 입장에서는 판단하기 힘들잖아요?

그래서 청약경쟁률 보다는 실제 계약률을 함께 고려해봐야 합니다. 그런데 실제 계약률은 건설사를 통해 확인하기 힘든 게 현실이거든요.

초기 분양 계약률은 의무 공시가 아닌데다, 건설사들 자체적으로 공개를 꺼려하기 때문입니다.

이 때 같은 지역 입지 여건을 따져, 국토부 등에서 공개하는 지역별 초기 분양률과 미분양 현황을 고려하면 되는데요.

인기지역의 청약경쟁률이 특정 단지에 쏠린 것인지 판단할 수 있는 잣대가 될 수 있습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

입력 : 2017-05-18 12:01 ㅣ 수정 : 2017-05-18 12:01

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