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[이슈진단] 그린벨트 해제 예정지역, 투기장화 되나

SBSCNBC 입력 : 2017-12-06 10:23수정 : 2017-12-06 10:49

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■ 경제와이드 이슈& '이슈진단' - 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수

서민 주거 안정을 위해 마련된 정부의 주거복지로드맵이 첫 삽을 뜨기도 전부터 삐걱거리고 있습니다. 택지지구가 예정된 그린벨트 지역 주민들이 정부의 보상액을 두고 강하게 반발하고 나선 건데요. 갈등이 커질 가능성도 있어 보입니다. 한편, 이번에 공개된 수도권 9곳 외에 서울 등 30여곳은 해제 지역이 발표되지 않은 상황인데요. 일부 지역에선 그린벨트 해제 전 마지막 투자 기회라며 땅 매입을 부추기는 중개업자들도 생겨나고 있다고 합니다. 현 상황, 어떻게 판단해야 할지 전문가와 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 문재인 정부가 최근 수도권 그린벨트 일부를 공공택지로 개발하겠다고 나서면서 이 지역에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 먼저 정부가 내놓은 관련 내용 자세하게 짚어주실까요?

국토교통부에 따르면 정부는 내년부터 2022년까지 5년간 수도권 주변 그린벨트 40곳을 풀어 공공 임대주택과 민간 분양주택 등 16만 가구를 공급한다. 이 중 신혼부부가 분양형 또는 임대형을 선택해 입주할 수 있는 신혼희망타운은 서울과 과천 등 입지가 양호가 곳을 중심으로 7만 가구가 들어선다.

국토부는 신혼희망타운 조성 등을 위해 먼저 그린벨트 해제 지역 9곳을 공개했다. 이들 지역은 경북 경산 대임지구를 제외하고 성남 금토, 성남 복정, 의왕 월암, 구리 갈매역세권, 진접2, 부천 괴안, 부천 원종, 군포 대야미지구 등 8곳이 모두 경기도에 속해 있다.

전체 부지 면적 643만 4000㎡에 5만 700여가구가 들어선다. 김영국 국토부 주택정책과장은 "이번에 그린벨트 해제지역 9곳 외에도 내년 상반기 중 11곳, 하반기 20곳의 신규 택지지구를 지정할 예정" 이라고 말했다.

Q. 교수님, 가장 궁금한 부분이 정부가 이런 주거대책을 내놓을 만큼 주택이 많이 부족한가 입니다. 어떻습니까?

전체 주택보급률은 2015년말 현재 102.3%입니다. 이미 전국단위로 보면 100%를 넘어섰습니다. 다만 수도권지역은 아직 100%아래로 국지적인 부족현상이 있습니다.

서울지역으로 만 한정한다면 96% 정도입니다. 이미 신도시지역으로 지정된 지역을 포함하면 결코 주택이 모자르다고 생각하지 않습니다.

정부의 인식은 신혼부부, 청년층, 저소득층에 대한 주거혜택이 고르게 미치지 않다고 판단하고 있기 때문에 이번 주거복지 로드맵을 발표한 것이 아닌가 판단됩니다.  

Q. 저희 방송을 보시는 시청자 분들 중에 그린벨트, 그린벨트 하는데 정확하게 그린벨트가 뭐지 이런 생각을 하시는 분들도 분명히 있으실 것 같아요. 정확하게 의미와 취지 좀 알려주세요.

그린벨트의 정확용어는 개발제한 구역입니다. 이 개발제한구역을 다루는 법률이 '개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별법' 이라는 아주 긴 제목의 법률입니다.

원래 개발제한 구역의 지정 취지는 이 법 1조에 잘 나와 있는데요 도시의 무분별한 확산을 방지하고, 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보한다라고 되어 있습니다.

취지는 개발보다는 보전에 포커스가 맞추어져 있습니다. 최초의 그린벨트는 1971년 7월 30일까지 거슬러 올라갑니다.

Q. 보면, 정권마다 풀고 또 풀고 여러차례 규제 완화를 거쳐오면서 택지개발 용지로 전락한 것은 아닌지 이런 생각도 들고요?

어떤 분들은 법률의 제정취지에도 불구하고 도시지역 확대에 따른 주택건설의 유휴토지 개념으로 이해하는 분들도 있던데 조금은 무리가 있는 해석이라고 봅니다.

자꾸 그린벨트를 해지하여 주택을 공급하게 되면 결국 도시지역의 확산을 방치하게 됩니다. 도시지역의 인구 밀집을 심화하게 되고, 균형 있는 국토발전에 저해요소가 될 수 있습니다.

당장에 주택난을 해결하고자 그린벨트를 해지하는 것을 반복하는 것은 난개발 우려와 근본적 주택난 해소에 큰 도움이 안될 수도 있습니다.

Q. 일각에서는 보금자리주택 데자뷰다. 이런 이야기도 나오고 있고요. 그때 당시 이야기 좀 자세히 해주실까요?

보금자리지구였던 삼송, 하남, 부천옥길, 별내지구를 개발했는데요. 이들 지역은 청약의 과열을 가져오기도 했고 인근의 토지가격을 급격히 상승시키는 현상들도 동반되었습니다.

이번에 발표된 시범지역의 위치들은 보면 이전의 부작용이 다시 반복되지 않을까 매우 우려가 됩니다.

Q. 성남 금토지구는 이곳은 어떻습니까? 이 지역은 제3판교테크노밸리를 조성하겠다는 발표도 있었는데요. 여기 분위기도 심상치 않을 것 같은데요.

네 그렇습니다. 이 지역은 발표된 지역 중에 입지적으로 가장 선호하는 지역이 될 가능성이 높습니다. 판교보다 입지가 더 우수합니다.

더구나 비즈니스기능 까지 함께 첨가된다면 제2의 위례, 판교 열풍이 우려됩니다. 물론 인근의 지가에도 큰 영향을 미칠 것 이고요.

Q. 그런데, 이야기를 들어보면 그린벨트 해제 지역들, 문의는 많이 들어오고 있는데 실거래는 조용하다고 하죠. 이유가 있을까요?

아직까지는 불확실성이 가시지 않았기 때문에 가시화가 되고 불확실성이 가시면 거래를 하고자 하는 사람이 더 늘어나지 않을까 이런 생각을 합니다.

Q. 한편, 9곳의 신규 택지 후보 외에 이번 로드맵에 포함되지 않은 지역 31곳에서 뜻밖의 투기가 이뤄질 가능성도 생각해봐야 하지 않습니까? 사실 앞서 공개된 신혼희망타운 후보 택지들이 부동산 업자들이 예상한 지역에서 크게 벗어나지 않았다는 점이 우려를 키우는 부분이기도 하고요. 이 부분, 어떻게 보십니까?

해제 가능한 그린벨트 지역의 선택의 폭은 넓지 않을 것입니다. 어느정도 예상이 가능한 지역입니다. 산이 있다던가 이미 지어져있는 시설이 있다던가 하면 그 지역들은 개발지역으로 부적절하니까 남아있는 유효공간 같은 그런 지역들을 본다면 생각보다 예측이 충분히 가능한 지역이 아닐까 이런 생각을 합니다.

Q. 특히나 이번에 공개된 9곳의 공개 후보지에서 서울 지역은 한 곳도 없었습니다. 벌써부터 내곡동, 상일동, 방이동이 유력 후보다. 이런 이야기도 나오고 있던데요?

시장은 벌써 반응하고 있다고 보는데요. 말씀하신 지역은 주거복지 로드맵에 관련성이 없어도 입지가 좋아서 항상 투자자들에게 관심권에 있는 지역입니다.

만일 추가지역으로 선정된다면 해당지역 뿐 아니라 주변지역에 미치는 투기적 폭발력은 상당할 것으로 봅니다.

Q. "그린벨트 해제 유력지역이다" 이러면 많은 분들이 관심을 보이지 않습니까? 조언 한말씀 해주시죠.

거래는 불법이 아닐 것입니다. 가망지역에 대한 확실한 특약이 없으면 책임을 묻기도 어려고요. 하지만 분명히 해둘 것은 그린벨트가 해지되어도 투자의 실익을 거두는 것은 거의 불가능하다는 것을 말씀드리고 싶습니다.

왜냐하면 투자한 그린벨트지역이 신도시가 되거나 개발이 되어도 소유자 스스로 개발이 가능한 상태로 변하는 것이 아니라 공공으로부터 수용 된다 라는 사실입니다.

투자 시에는 시세대로 샀는데 수용가는 '토지보상법’에 의해 보상이 됩니다. 보상기준은 개별공시지가에서 일정비율을 조금 더한 수준입니다. 투자한 시세보다는 현저히 낮은 금액입니다. 재산적 가치가 줄어드는 순간을 맞이하는 것이 운명입니다. 갑자기 농업용도로 사용하던 토지가 나 혼자 개발하고 집짓고 상가 짓고 하는 토지로 변하지는 않습니다. 투자자분들은 꼭 이점 유의하시기 바랍니다.

Q. 마지막 질문입니다. 정부가 거의 한달에 한번 꼴로 부동산 대책을 내놓지 않았습니까? 이번 달 만해도 주거복지 로드맵에서 빠진 임대차시장 안정화 대책이 발표될 예정이고요. 시장에서는 과연, 이런 잦은 대책들을 어떻게 받아들일까요? 시간이 지나면서 스프링 효과처럼 가격이 또 확 오르는 것은 아닌지 걱정도 됩니다. 어떻게 보십니까?

학계에서도 그렇고 동료분들도 그렇고, 주거복지 로드맵을 통해서 개발에 대한 범위들이 넓어지는 것 아니냐 이런 생각을 하고 있고요. 문재인 정부에서 주거복지 로드맵 이전에 발표한 여러가지 좋은 정책들이 많은 데 그런 정책들을 잘 마무리 하고, 세분화 해서 확실하게 실천할 수 있는 내용들로 정의를 하는 게 상당히 바람직하지 않나 생각합니다. 무분별하게 계속 확대하는 것이 썩 좋아보이지는 않다고 말씀 드리고 싶습니다.

Q. 한 달에 한 번꼴로 부동산 대책이 나오고 있습니다. 다주택자들이 불확실성해졌는데, 어떻게 전망하시나요?

계속 정책들이 반복되다 보면 정책에 대한 필요도가 투자자, 거주자가 발생 할 것 같고요. 부정적 의미의 학습 효과가 계속 발생하고 있는 게 아닐까 이렇게 생각이 듭니다. 이런 정책들을 그동안 많이 있었던 것들을 정리를 잘 하고 그러면 좋겠는 데 지속적으로 유사한 정책들을 쏟아내는 것이 시장 입장에서는 굉장히 꼭 좋은 정책 이렇게 보이지는 않습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

입력 : 2017-12-06 10:23 ㅣ 수정 : 2017-12-06 10:49

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