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규제 풍선효과?…재건축 옥죄니 재개발 ‘들썩’

김영교 기자 입력 : 2018-05-25 17:13수정 : 2018-05-25 17:13

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■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 '생활 트렌드' - 조진희 연정부동산연구소 대표

재건축 초과이익환수 부담금 공포가 현실화되면서 강남4구를 중심으로 한 재건축 시장이 크게 위축된 모양새를 보이고 있습니다. 이에 대한 풍선효과일까요? 상대적으로 재개발 시장은 종전 최고가를 갈아치우며, 연일 상승세를 이어가고 있는데요. 조진희 연정부동산연구소 대표와 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 서울 강남의 재건축 시장… 양도세 중과와 재건축 초과이익환수 부담금, 여기에 보유세 개편의 부담까지 떠안은 상황인데요. 아니나 다를까 거래마저 실종되면서, 찬바람이 불고 있는 모습입니다. 우리가 이 배경을 어떻게 봐야 할까요?

아무래도 8·2대책 이후 정부 대책을 비웃듯 오히려 가격이 상승했었습니다. 분양가 상한제를 적용받다 보면 이미 형성되어 있는 시세보다 훨씬 더 많은 기대수익이 발생된다는 것 때문에 재건축 시장을 중심으로 가격이 급상승하고, 계속 유지되다 보니 많은 분이 투자를 시작했습니다. 올해 4월 들어 양도세 중과가 현실화되기 시작했고, 무엇보다 이번에 반포 현대 재건축단지에 대해 초과이익환수 예상 금액이 나오다 보니 실제 투자 대비 수익률이 점점 없어지는 것 아니냐는 시장 반응까지 나오면서 최근 들어 가격이 하락하고 거래가 정지된 분위기라고 보시면 될 것 같습니다.

Q. 이처럼 강남 재건축 시장이 시들해지면서, 서울 집값도 안정세를 나타내고 있죠?

네, 아무래도 빨리 진행이 돼야 했던 것들이 아니냐는 내용이 나오고 있는데요. 가격에 있어서는 하향이라기보다는 전반적으로 매수나 매도 거래가 거의 없는 현상이라고 보시면 될 것 같습니다. 하반기 분위기를 봐야 하는 것들이, 보유세나 여러 요소가 발생하게 되면서 그때쯤엔 일부 하락 조정세가 나타나면서 그동안 과열 양상을 띠었던 가격들이 안정세를 보이지 않을까 하는 분위기입니다.

Q. 앞서 말씀드렸습니다만, 다음달 보유세 개편 권고안이 발표되면, 당분간 집값 하락세는 불가피하다 봐야 하지 않겠습니까?

네, 맞습니다. 8·2대책 이후 나와야 할 정책 중 가장 큰 폭탄이 아니냐는 얘기가 나올 정도로, 보유세 부분에 대한 걱정들이 많았다고 보입니다. 3년 동안 서울 아파트 주요 지구의 가격 상승 형태를 놓고 보면, 보유세 기준이 되는 6억, 9억 초과분들이 발생하기 시작했고요. 물론 공시가격 기준이지만 대부분 1가구 2주택 이상인 분들에게는 큰 타격이 올 수밖에 없는 부분이 큽니다. 그래서 실제적으로 장기 보유보다는 단기 차익을 노리려고 했던 투자 심리, 특히 갭투자 형태로 많이 몰렸던 시장 시점에서는 큰 영향을 받을 수밖에 없다고 보시면 될 것 같습니다.

Q. 그런데 전반적인 주택시장 침체 속에서도 이상하리만치 상승세를 이어가는 곳이 있는데,바로 재개발 시장입니다. 업계에 따르면 집값 상승 기대감에 매물 품귀 현상마저 빚고 있다는데… 실제 시장 분위기 어떻습니까?

한남3구역 같은 경우에는 지금 30㎡ 기준으로 했었을 때 3.3m 제곱당 시세가 1억3천까지 합니다. 또 실제 지난 1월달부터의 가격을 보면, 한남3구역 26.45(제곱미터) 빌라 같은 경우에는 1월달에 8천4백만 원 정도에 거래가격이 (형성)됐던 것들이 5월달 들어서 9천2백만 원으로 가격 상승이 됐습니다. 흑석뉴타운9구역 같은 경우도 1월에 5천3백만 원 하던 것들이 5월 기준으로 7천2백만 원 정도로 가격이 상승되고 있는데, 이마저도 물건이 없어서 매수자가 계속 대기 되어있는 상태이고요. 이와 더불어서 그 옆에 있는 노량지구 같은 경우, 노량진 뉴타운 같은 경우도 1월에 5천만 원 되던 것들이 5월에 6천5백만 원 정도의 가격 상승폭을 보고 있습니다. 그런데 이제 가장 중요한 시점 중에 하나가 재건축 초과이익환수제에 대한 어떤 시장 반응이 가라앉고 있는 시점에서 오히려 매수를 하겠다라는 대기가 많이 늘어나고 있는 상황이라는 것이 조금 특이한 양상이라고 보시면 될 것 같습니다.

Q. 그럼 이렇게 과열 양상이 벌어지고 있는 원인은 어떻게 보아야 할까요?

아무래도 재개발이 재건축보다는 상대적인 규제가 덜하다, 그리고 무엇보다도 이제 기대심리 중에 하나가 대부분 부동산 투자에 있어서 단기 투자 입장에서는 조합지위 양도가 가능하냐 아니냐는 부분이 가장 큰데, 재개발은 상대적으로 재건축보다는 관리처분인가 전이라고 한다면, 한번 정도는 매도할 수 있는 타이밍이 있다, 그래서 단기 차익으로도 거래권에 대해서 기대 수익이 있다, 라는 어떤 심리도 작용을 했고요. 무엇보다도 지금 뉴타운이라고 불려지고 있는 한남 구역이라던가, 흑석뉴타운이라던가, 이쪽 같은 경우는 한강 조망권과 도심에서의 위치적인 입지가 가장 좋습니다. 그래서 흑석뉴타운 같은 경우는 반포까지의 어떤 가격 시세를 기대하고 있고, 한남 구역 같은 경우는 이미 분양을 시작했던 지역 일부가, 물론 평형에 따라 다르긴 하지만, 이미 1억을 호가하다 보니까, 앞으로 더 오를 수 있다라는 기대심리가 크게 작용하고 있습니다. 그래서 재건축보다는 재개발지역이 전면적인 철거 후에 도시지형을 바꾼다라는것도 아무래도 기대감을 더 상승시키는 요인이 아닐까 싶습니다.

Q. 하지만 이 재개발… 장밋빛 미래만 기대할 수 있는 건 아니지 않습니까?

네, 맞습니다. 무엇보다도 가장 큰 것 중에 하나가, 재건축과 다르게 재개발이 전면 철거방식으로 가다보니까, 이주보상까지의 시간들도 굉장히 많이 걸립니다. 초기투자하셨던 분들 같은 경우는 그리고 또 가장 안타깝게 봐야 될 것들이 이제 노인층이라던가, 장기거주자들 같은 경우는 이주후의 비용이라던가, 입주시점 때의 어떤 분담금에 대한 현실적인 문제가 계속 발생될 수밖에 없습니다. 최근에 계속 오르고 있는 가격 시세가 결국에는 조합이 고스란히 떠안아야 될 분담금으로 간다라는 부분도 예상하셔야 될 것 같고요. 무엇보다도 가격 상승폭에 있어서 최근들어 3년 동안의 어떤 경기시세를 반영한다라고 놓고 봤었을때, 이후의 어떤 금리인상이라던가, 여러가지 요인에 의해서 변화가 될 수 있다는 것도 한번쯤 생각해보셔야 될 것 같습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)       

입력 : 2018-05-25 17:13 ㅣ 수정 : 2018-05-25 17:13

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